Cuando compras una casa o un departamento, el precio no es lo único que vas a pagar. Al firmar la escritura hay impuestos, derechos y honorarios que conviene tener en tu presupuesto desde el principio. Muchas compras se complican porque el comprador no los consideró.
En mis más de 25 años acompañando a clientes hasta la notaría, esta es una de las dudas más frecuentes. Aquí te explico qué incluyen, quién los paga y cómo pedir una cotización clara.
¿Qué es la escrituración?
La escritura pública es el documento que te convierte en propietario frente a todos. La redacta y autoriza un notario público, que además revisa que el inmueble esté en orden, calcula y entera los impuestos de la operación y envía la escritura al Registro Público de la Propiedad para su inscripción.
Todo ese proceso tiene costos que se agrupan en tres bloques: impuestos, derechos y honorarios.
Los conceptos que normalmente incluye
1. Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
Suele ser el concepto más grande. Lo cobra la Ciudad de México a quien compra, no el notario, aunque él lo calcula y lo paga por ti.
- Se calcula con una tarifa progresiva establecida en el Código Fiscal de la Ciudad de México: a mayor valor del inmueble, mayor tasa.
- La base es el valor más alto entre el precio de la operación, el valor del avalúo y el valor catastral. Por eso declarar un precio menor en la escritura no reduce el impuesto y sí puede traerte problemas.
- No se negocia.
2. Honorarios del notario
Es el pago por el trabajo profesional del notario: revisar los antecedentes, redactar la escritura y dar fe. En la CDMX se rigen por un arancel oficial que toma en cuenta el valor de la operación, y se les suma IVA.
Es el único concepto en el que comparar entre notarías puede cambiar el monto. Si compras con crédito hipotecario, normalmente hay que formalizar también el crédito y la garantía, lo que suma trabajo y costo.
3. Derechos del Registro Público de la Propiedad
La escritura debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México para que tu propiedad tenga efectos frente a terceros. Esa inscripción paga derechos, que fija el Código Fiscal de la Ciudad de México cada año. Si hay hipoteca, su inscripción también paga derechos.
4. Avalúo
La notaría necesita un avalúo para calcular los impuestos. Lo hace un perito valuador. Si compras con crédito, el banco también pide su propio avalúo; pregunta si un mismo avalúo puede servir para las dos cosas.
5. Certificados y constancias
Antes de firmar, la notaría pide documentos que confirman que el inmueble está en orden:
- Certificado de libertad de gravámenes, para saber si tiene hipotecas o embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y de agua.
- En algunos casos, certificado de zonificación o constancias del condominio.
Cada uno tiene su costo de derechos o gestión.
6. Gestoría
Son los trámites ante las dependencias. A veces vienen incluidos en los honorarios y a veces se cobran aparte. Pregúntalo.
¿Quién paga cada gasto?
En la práctica, en la CDMX:
| Concepto | Normalmente lo paga |
|---|---|
| ISAI | Comprador |
| Honorarios del notario e IVA | Comprador (y suele elegir la notaría) |
| Registro Público y certificados | Comprador |
| Avalúo | Comprador |
| ISR por la ganancia en la venta | Vendedor (el notario lo calcula y, si aplica, lo retiene) |
| Adeudos de predial, agua y mantenimiento | Vendedor, antes de firmar |
Todo esto se puede pactar distinto en el contrato de compraventa, pero lo normal es lo de la tabla.
Sobre el ISR del vendedor: la venta de la casa habitación del vendedor puede estar exenta de ISR hasta cierto límite que fija la ley, si cumple los requisitos. El notario es quien lo determina en cada caso.
¿Cuánto cuesta en total?
No hay un porcentaje único. El ISAI es progresivo, algunos derechos son cuotas fijas y los honorarios dependen del valor y de la notaría. Por eso el total, como proporción del precio, cambia de una propiedad a otra y de un año a otro. Lo correcto es pedir una cotización por escrito a la notaría antes de firmar el contrato de compraventa, con el valor real de la operación.
Consejos para no llevarte sorpresas
- Pide la cotización a dos notarías y compárala concepto por concepto.
- Incluye estos gastos en tu presupuesto desde que empiezas a buscar, junto con el enganche si compras con crédito.
- Pide al vendedor la documentación desde el inicio: escritura, predial y agua al corriente, y en condominio, la constancia de no adeudo de mantenimiento.
- No firmes un contrato de compraventa sin haber revisado el certificado de libertad de gravámenes.
- Revisa si aplica algún beneficio fiscal vigente; el notario te lo dirá.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir al notario? Normalmente el comprador elige la notaría. Si hay crédito, el banco puede tener notarías autorizadas.
¿Cuánto tarda la escritura? Depende de la notaría y de los certificados. Firmar es un día, pero la inscripción en el Registro Público tarda más. El notario te entrega una constancia mientras tanto.
¿Los gastos son iguales en Querétaro o Morelos? No. Cada estado tiene sus propios impuestos y derechos. Si compras en Juriquilla, Zibatá o Cuernavaca, la cotización la da un notario de ese estado.
Te acompaño hasta la notaría
En Osmax Home reviso la documentación contigo, coordino con la notaría y te acompaño el día de la firma. Escríbeme por WhatsApp al +52 55 3533 1558 o visita nuestros servicios.
Aviso importante: esta información es general y orientativa. Los impuestos, derechos y aranceles cambian cada año y dependen de cada operación. Confirma siempre los montos y requisitos con un notario público de la Ciudad de México antes de firmar.